Альтернативная ипотека
Помогаем приобрести готовую недвижимость с поэтапным выкупом или получить крупную сумму за счёт имеющегося объекта — даже в сложной финансовой ситуации.
Без подтверждения дохода
Плохая КИ — не автоматический отказ
Условия до подписания
Предварительное рассмотрение не является гарантией заключения сделки. Итоговые условия зависят от объекта, документов, ограничений и финансовой возможности клиента
ПРОГРАММЫ
Выберите задачу — мы предложим структуру решения
Четыре направления для покупки готовой недвижимости или получения средств за счёт уже имеющегося объекта.
Квартира или апартаменты
Готовая недвижимость на вторичном рынке с понятным графиком и
последующим переходом в собственность.
Стоимость объекта - от 10 млн ₽
Первоначальный взнос — от 30%
Москва и МО до 50 км от МКАД
Дом или таунхаус
Индивидуальная структура приобретения после проверки дома, участка и
юридической истории объекта.
Стоимость объекта - от 30 млн ₽
Первоначальный взнос — от 40%
Москва и МО до 50 км от МКАД
Под квартиру или апартаменты
Крупная сумма за счёт стоимости имеющейся недвижимости с заранее
согласованным правом выкупа.
Стоимость объекта - от 10 млн ₽
Финансирование — предварительно до 80%
Долги по ФССП -закроем
Под дом и таунхаус
Решение для собственников ликвидных загородных объектов, которым
стандартный кредит недоступен.
Стоимость объекта - от 0 млн ₽
Финансирование — предварительно до 70%
Долги по ФССП -закроем
СЛОЖНЫЕ СИТУАЦИИ
Разбираем случаи, за
которые берутся не все
Каждое ограничение требует отдельного порядка действий. Сначала определяем, можно ли провести продажу сейчас и что потребуется согласовать или устранить.
01
Ипотека и залоги
Банк, частный инвестор или компания. В том числе
при действующих просрочках
02
Аресты и запреты
Исполнительные производства, судебные решения и
запрет регистрационных действий.
03
Споры собственников
Развод, долевая собственность, несколько
владельцев и конфликт по условиям продажи.
04
Дети и маткапитал
Доли несовершеннолетних, органы опеки и
обязательства по материнскому капиталу.
05
Наследство и документы
Неоформленное наследство, ошибки ЕГРН,
утраченные документы и перепланировки.
06
Дом и земельный участок
Неуточнённые границы, незарегистрированные
строения и расхождения в документах.
Говорим честно: если законно провести продажу сейчас невозможно, объясним причину и последовательность действий, необходимых до выхода на сделку.
НАШЕ ОТЛИЧИЕ
Сложная ситуация -
не повод отдавать
объект дешевле
При срочном выкупе компания закладывает в цену скорость, риски и
будущую прибыль. Мы строим другой процесс: готовим сложный
объект и ищем рыночного покупателя.
ПРОЦЕСС
От проверки ситуации до
получения денег
Вы заранее понимаете, что происходит на каждом
этапе, какие документы нужны и от чего зависят
сроки.
Разбираем ситуацию
Уточняем объект, собственников, долги, ограничения и желаемый срок
продажи.
Проверяем документы
Анализируем ЕГРН, основание собственности, залоги, суды и
исполнительные производства.
Составляем сценарий
Определяем порядок согласований, снятия ограничений и безопасных
расчётов.
Готовим объект
Формируем цену, презентацию, фотографии и рекламную стратегию.
Находим покупателя
Уточняем объект, собственников, долги, ограничения и желаемый срок
продажи.
Проводим сделку
Согласовываем расчёты, погашение обязательств и переход права собственности.
ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ
Деньги нужны раньше,
чем найдётся покупатель?
Можно отдельно рассмотреть финансирование под залог продаваемой недвижимости.
Это даёт время найти подходящего покупателя и не соглашаться на срочный выкуп.
Часть денег до продажи
Время на поиск покупателя
Возможность закрыть срочные обязательства
Финансирование является отдельной услугой и создаёт залоговое обязательство. Условия определяются индивидуально. Оценивайте свои
финансовые возможности и риски.
ПОЧЕМУ RAFT-SERVICE
Работаем на стыке
недвижимости, ипотеки и
сложных залоговых
сделок
Не просто размещаем объявление, а сначала разбираем юридические и финансовые
препятствия, которые могут сорвать продажу.
Более 15 лет опыта в ипотеке и
недвижимости
Сначала анализ — потом продажа
.
Все этапы и условия фиксируются в
договоре
Объясняем риски понятным языком
.
Используем безопасные формы расчётов
Не обещаем невозможного
КЕЙСЫ
Сложные объекты —
реальные решения
Показываем, как помогаем продать недвижимость с ипотекой,
залогами, просрочками, арестами и спорами. Разбираем
ограничения, готовим законный сценарий сделки и находим
рыночного покупателя — без срочного выкупа и большой
потери в цене.
ОБЪЕКТ
Квартира в ипотеке с действующей просрочкой
Москва · район Южное Бутово · 2-комнатная квартира, 57 м²
Ситуация
Собственник допустил просрочку по ипотеке за четыре месяца. Общая задолженность перед банком составила
10,2 млн ₽, включая просроченные платежи и
начисленные проценты. Банк уже направил требование о погашении долга, а владелец опасался, что квартира будет продана через торги значительно ниже рынка.
Что сделали
Получили в банке точный расчёт задолженности и согласовали продажу квартиры из-под залога. Подготовили документы, нашли рыночного покупателя и организовали безопасные расчёты: необходимая сумма направлялась напрямую банку для полного погашения ипотеки, а оставшиеся деньги — собственнику после регистрации сделки.
Результат
Квартиру продали за 16,5 млн ₽ без срочного выкупа и существенного снижения цены. Сделку провели за 27 дней. Из полученной суммы полностью погасили задолженность перед банком — 10,2 млн ₽.
- Цена продажи — 16 500 000 ₽;
- Срок проведения сделки — 27 дня.
ОБЪЕКТ
Дом с участком под запретом регистрационных действий
Московская область · городской округ Домодедово · двухэтажный дом 144 м², участок 8 соток
Ситуация
Из-за задолженности по предпринимательскому кредиту в размере 2 370 000 ₽ пристав наложил запрет регистрационных действий на дом и земельный участок. Два покупателя отказались от сделки после проверки ЕГРН. Собственник не располагал деньгами для погашения долга и опасался продажи имущества через торги по сниженной цене.
Что сделали
Проверили исполнительное производство, получили точный расчёт задолженности и согласовали порядок снятия запрета. Нашли покупателя, готового приобрести объект по рыночной цене. Часть оплаты по предварительному соглашению направили непосредственно на погашение долга, после чего получили постановление пристава и сняли запрет. Оставшуюся сумму разместили на безотзывном аккредитиве до регистрации перехода права собственности.
Результат
Дом выставили за 12,9 млн ₽ и продали за 12,6 млн ₽. Запрет сняли, задолженность полностью погасили, сделку зарегистрировали за 18 дней.
- Цена продажи — 12 900 000 ₽;
- Срок проведения сделки — 18 дня.
ОБЪЕКТ
Таунхаус после развода: собственники не могли договориться
Московская область · городской округ Красногорск · таунхаус 134 м², участок 2 сотки
Ситуация
После развода бывшим супругам принадлежало по ½ доли таунхауса. Один собственник хотел продать объект как можно быстрее, чтобы приобрести отдельное жильё, а второй завышал цену и отказывался согласовывать показы. Самостоятельная продажа продолжалась почти пять месяцев, несколько покупателей отказались из-за конфликта между владельцами.
Что сделали
Провели анализ стоимости аналогичных объектов и показали собственникам реальный диапазон рыночной цены. Согласовали единую стоимость, порядок показов, сроки освобождения таунхауса и распределение денег. Все договорённости закрепили письменно. Для расчётов открыли аккредитив с отдельной выплатой каждому собственнику после регистрации перехода права.
Результат
Таунхаус выставили за 26,9 млн ₽ и продали за 25,8 млн ₽. Сделку провели за 42 дня, без продажи отдельных долей и существенной потери стоимости.
- Цена продажи — 25 800 000 ₽;
- Срок проведения сделки — 42 дня.
ОБЪЕКТ
Квартира с детскими долями и материнским капиталом
Москва · район Некрасовка · 3-комнатная квартира, 73 м²
Ситуация
Квартира принадлежала родителям и двум несовершеннолетним детям. При её покупке использовался материнский капитал, поэтому детям были выделены доли. Семья планировала переехать в более просторное жильё в Московской области, но продать квартиру без разрешения органов опеки было невозможно. Первый покупатель отказался ждать согласования документов.
Что сделали
Проверили распределение долей и подобрали встречный объект площадью 86 м², в котором жилищные условия детей не ухудшались. Подготовили документы для органов опеки, согласовали одновременную продажу и покупку, а также закрепили выделение детям долей в новой квартире. Расчёты по двум сделкам провели через отдельные аккредитивы.
Результат
Квартиру выставили за 18,2 млн ₽ и продали за 17,7 млн ₽. Разрешение органов опеки получили, обе сделки зарегистрировали одновременно. Семья переехала в более просторную квартиру, а дети получили доли большей площади.
- цена продажи — 17 700 000 ₽;
- срок проведения сделки — 44 дня.
ОБЪЕКТ
Апартаменты с неоформленной перепланировкой
Москва · Даниловский район · 2-комнатные апартаменты, 45 м²
Ситуация
Собственник изменил планировку: перенёс дверной проём и установил дополнительную перегородку. Изменения не были отражены в технических документах, а фактическая площадь отличалась от сведений ЕГРН. Первый покупатель планировал использовать кредитные средства, но банк отказался принимать объект. Собственнику предлагали только срочный выкуп со скидкой более 20%.
Что сделали
Получили архивные документы и сравнили их с фактической планировкой. Организовали техническое обследование, подтвердили отсутствие изменений несущих конструкций и подготовили новый технический план. После согласования перепланировки внесли актуальные сведения в ЕГРН и повторно представили объект на рассмотрение банка покупателя. Расчёты по сделке провели через аккредитив.
Результат
Апартаменты выставили за 27 млн ₽ и продали за 26,4 млн ₽ покупателю с привлечением кредитных средств. Собственнику не пришлось соглашаться на срочный выкуп и снижать стоимость на несколько миллионов рублей.
- цена продажи — 26 400 000 ₽;
- срок проведения сделки — 27 дня.
ОБЪЕКТ
Квартира с неоформленным наследством
Москва · район Северное Медведково · 2-комнатная квартира, 52 м²
Ситуация
После смерти матери сын продолжил жить в квартире и оплачивать коммунальные услуги, но не обратился к нотариусу в установленный срок. Он считал, что регистрация по месту жительства автоматически подтверждает право собственности. Спустя четыре года выяснилось, что квартира по-прежнему оформлена на умершую владелицу, а оригинал договора приватизации был утрачен. Покупатели опасались возможного появления других наследников и отказывались вносить аванс.
Что сделали
Получили архивную копию договора приватизации, собрали сведения о составе семьи и проверили наличие других наследников. Подготовили доказательства фактического принятия наследства: оплату коммунальных услуг, регистрацию и расходы на содержание квартиры. В судебном порядке подтвердили наследственные права, зарегистрировали собственность и получили актуальную выписку ЕГРН. После оформления документов провели юридическую проверку и организовали расчёты через аккредитив.
Результат
Квартиру выставили за 18,5 млн ₽ и продали за 17,9 млн ₽ без срочного выкупа и значительного снижения стоимости.
- цена продажи — 17 900 000 ₽;
- срок проведения сделки — 52 дня.
ОБЪЕКТ
Дом и участок с расхождениями в документах
Московская область · Раменский городской округ · дом 122 м², участок 8 соток
Ситуация
В ЕГРН площадь дома составляла 104 м², хотя после строительства тёплой пристройки фактическая площадь увеличилась до 122 м². Границы участка также не были точно установлены и частично пересекались с соседним участком. Банк покупателя приостановил одобрение объекта, а собственнику предложили срочный выкуп всего за 12,5 млн ₽.
Что сделали
Организовали кадастровые работы, согласовали границы с владельцем соседнего участка и устранили пересечение. Подготовили техническое заключение и новый технический план дома, оформили пристройку и внесли актуальные сведения в ЕГРН. После исправления документов повторно направили объект на проверку в банк покупателя и получили одобрение.
Результат
Дом выставили за 15,9 млн ₽ и продали за 15,4 млн ₽ покупателю с ипотекой. Собственник избежал срочного выкупа и сохранил почти 3 млн ₽ от стоимости объекта.
- цена продажи — 15 400 000 ₽;
- срок проведения сделки — 51 дня.
ОБЪЕКТ
Апартаменты в залоге у частного инвестора
Москва · Хорошёвский район · апартаменты 40 м²
Ситуация
Собственник получил деньги на развитие бизнеса под залог апартаментов, но из-за снижения выручки допустил просрочку за три месяца. С учётом процентов и неустойки задолженность перед частным инвестором достигла 11,3 млн ₽. Инвестор направил уведомление о намерении обратить взыскание и предложил своего покупателя за 15,2 млн ₽, что было значительно ниже рынка.
Что сделали
Проверили договор займа и залога, получили окончательный расчёт задолженности и согласовали с инвестором самостоятельную продажу объекта. На период поиска покупателя зафиксировали сумму погашения, чтобы долг не продолжал увеличиваться. Нашли рыночного покупателя и организовали расчёты: задолженность перечислялась напрямую инвестору, а оставшаяся сумма — собственнику после снятия залога и регистрации сделки.
Результат
Апартаменты выставили за 20,2 млн ₽ и продали за 19,4 млн ₽. Долг полностью закрыли, залог сняли, а собственник сохранил более 4 млн ₽, которые потерял бы при продаже покупателю инвестора.
- цена продажи — 19 400 000 ₽;
- срок проведения сделки — 39 дня.
ОБЪЕКТ
Квартира с запретами по уже погашенным долгам
Московская область · Балашиха · 2-комнатная квартира, 62 м²
Ситуация
При проверке квартиры обнаружили два запрета регистрационных действий по старым исполнительным производствам. Собственник погасил задолженности более года назад, но постановления о снятии ограничений не поступили в Росреестр. Покупатель уже получил одобрение ипотеки, однако банк отказался выходить на сделку до полного снятия запретов.
Что сделали
Нашли исполнительные производства, запросили платёжные документы и подтвердили отсутствие задолженности. Подготовили обращения судебным приставам и жалобы руководителям подразделений. Получили постановления об отмене ограничений, проконтролировали их передачу в Росреестр и удаление обеих записей из ЕГРН. На время оформления документов сохранили договорённости с покупателем.
Результат
Квартиру выставили за 12,2 млн ₽ и продали за 11,8 млн ₽. Оба запрета сняли, банк повторно одобрил объект, и сделка состоялась без срочного выкупа.
- цена продажи — 11 800 000 ₽;
- срок проведения сделки — 44 дня.
ОБЪЕКТ
Дом с материнским капиталом, но без детских долей
Московская область · Пушкинский городской округ · дом 135 м², участок 7,8 сотки
Ситуация
Семья использовала материнский капитал для частичного погашения ипотеки. Кредит полностью закрыли, но родители не выполнили обязательство и не выделили доли двум детям. При продаже это обнаружил юрист покупателя: сделку остановили из-за риска её последующего оспаривания. Семья могла потерять покупателя и выбранный объект для переезда.
Что сделали
Получили сведения об использовании материнского капитала и рассчитали доли родителей и детей. Подготовили соглашение, зарегистрировали права детей на дом и земельный участок. Затем подобрали семье встречный объект большей площади, получили разрешение органов опеки и организовали одновременную продажу и покупку. В новом доме детям выделили доли большей площади и стоимости.
Результат
Дом выставили за 26,9 млн ₽ и продали за 25,8 млн ₽. Обязательства по материнскому капиталу выполнили, разрешение опеки получили, а обе сделки зарегистрировали одновременно.
- цена продажи — 25 800 000 ₽;
- срок проведения сделки — 49 дня.
ОБЪЕКТ
Квартира под судебным запретом после развода
Москва · район Марьино · 3-комнатная квартира, 75 м²
Ситуация
Квартира была оформлена на мужа, но приобреталась в браке. После развода бывшая супруга подала иск о разделе имущества, а суд наложил запрет регистрационных действий. Стороны не могли договориться о цене и распределении денег. Судебный спор продолжался восемь месяцев, продать квартиру было невозможно, а оба собственника продолжали оплачивать отдельное жильё.
Что сделали
Провели оценку квартиры и организовали переговоры между бывшими супругами. Согласовали продажу объекта целиком, равное распределение денег и порядок проведения показов. Подготовили мировое соглашение, которое утвердил суд. После отмены обеспечительного запрета зарегистрировали по ½ доли за каждым собственником и нашли покупателя. Для расчётов открыли два аккредитива — отдельно на каждого продавца.
Результат
Квартиру выставили за 24,2 млн ₽ и продали за 23,2 млн ₽. Судебный спор прекратили, запрет сняли, а бывшие супруги получили деньги одновременно после регистрации сделки.
- цена продажи — 23 200 000 ₽;
- срок проведения сделки — 67 дня.
ОБЪЕКТ
Таунхаус с тремя наследниками, один из которых жил за границей
Московская область · Ленинский городской округ · таунхаус 130 м², участок 1,7 сотки
Ситуация
После смерти отца таунхаус перешёл трём взрослым детям в равных долях. Два наследника жили в Московской области, третий — за границей и не зарегистрировал свою долю в ЕГРН. Владельцы по-разному оценивали стоимость объекта, поэтому самостоятельная продажа продолжалась почти год. Покупатели опасались неполного оформления наследства и отказывались вносить аванс.
Что сделали
Проверили наследственное дело, наличие других наследников и задолженностей по объекту. Организовали оформление консульской доверенности от собственника, находящегося за границей, и зарегистрировали его долю в ЕГРН. Согласовали с наследниками единую цену и порядок продажи. Для безопасных расчётов открыли три отдельных аккредитива — деньги каждому собственнику перечислялись напрямую после регистрации сделки.
Результат
Таунхаус выставили за 31 млн ₽ и продали за 30 млн ₽. Всем наследникам зарегистрировали права, личный приезд третьего собственника не потребовался.
- цена продажи — 30 000 000 ₽;
- срок проведения сделки — 63 дня.
ОБЪЕКТ
Построенный дом не был зарегистрирован в ЕГРН
Московская область · муниципальный округ Истра · дом 180 м², участок 10 соток
Ситуация
Собственник построил дом для постоянного проживания, но зарегистрировал только земельный участок. Юридически дом площадью 180 м² не существовал: в выписке ЕГРН строение отсутствовало. Банк покупателя отказался принимать объект, а компании срочного выкупа оценивали его почти как участок с незарегистрированной постройкой — не более 18 млн ₽.
Что сделали
Проверили категорию земли, разрешённое использование участка и соблюдение градостроительных ограничений. Организовали обмеры дома, подготовили технический план и документы для постановки строения на кадастровый учёт. После регистрации права собственности получили отдельную выписку ЕГРН на дом и повторно направили объект на рассмотрение банка покупателя.
Результат
Дом выставили за 26,7 млн ₽ и продали за 25,9 млн ₽ покупателю с ипотекой. Собственник избежал срочного выкупа и сохранил около 8 млн ₽ стоимости объекта.
- цена продажи — 25 900 000 ₽;
- срок проведения сделки — 74 дня.
ОБЪЕКТ
Таунхаус с просроченной ипотекой и иском банка
Московская область · Химки · таунхаус 160 м², участок 3,5 сотки
Ситуация
После потери основного дохода собственник перестал вносить платежи по ипотеке. Общая задолженность с просрочкой, процентами и судебными расходами достигла 16,8 млн ₽. Банк уже подал иск об обращении взыскания на таунхаус, первое заседание было назначено через три недели. Компании срочного выкупа предлагали за объект не более 20 млн ₽.
Что сделали
Получили в банке точный расчёт задолженности и согласовали продажу таунхауса до вынесения судебного решения. Банк предоставил письменное согласие на сделку и приостановил активные действия на период поиска покупателя. Нашли покупателя с собственными средствами и организовали расчёты: сумма долга перечислялась напрямую банку, оставшиеся деньги — собственнику после снятия ипотеки и регистрации перехода права.
Результат
Таунхаус выставили за 25,2 млн ₽ и продали за 24,5 млн ₽. Задолженность полностью погасили, банк отказался от иска, ипотеку сняли. Собственник получил почти на 4,4 млн ₽ больше, чем при срочном выкупе.
- цена продажи — 24 500 000 ₽;
- срок проведения сделки — 51 дня.
ОБЪЕКТ
Арест доли одного собственника из-за долгов
Москва · район Отрадное · 3-комнатная квартира, 68 м²
Ситуация
Квартира принадлежала матери и взрослому сыну — каждому по ½ доли. Из-за долгов сына на его долю наложили запрет регистрационных действий. У матери задолженностей не было, но продать всю квартиру она тоже не могла. Покупатели не хотели связываться с арестованной долей, а отдельная продажа половины квартиры означала большую потерю стоимости.
Что сделали
Проверили исполнительные производства и получили точный расчёт задолженности — 2,1 млн ₽. Нашли покупателя на квартиру целиком и согласовали порядок погашения долга. Часть обеспечительного платежа по предварительному договору направили непосредственно на депозит ФССП. После погашения задолженности получили постановление пристава, сняли запрет и провели основную сделку через два отдельных аккредитива.
Результат
Квартиру выставили за 24,5 млн ₽ и продали за 23,4 млн ₽. Мать сохранила полную стоимость своей доли, а задолженность сына удержали только из причитающейся ему суммы.
- цена продажи — 23 400 000 ₽;
- срок проведения сделки — 49 дня.
Квартира в ипотеке с действующей просрочкой
Москва · район Южное Бутово · 2-комнатная квартира, 57 м²
- Цена продажи — 16 500 000 ₽;
- Срок проведения сделки — 27 дня.
Ситуация
Собственник допустил просрочку по ипотеке за четыре месяца. Общая задолженность перед банком составила
10,2 млн ₽, включая просроченные платежи и
начисленные проценты. Банк уже направил требование о погашении долга, а владелец опасался, что квартира будет продана через торги значительно ниже рынка.
Что сделали
Получили в банке точный расчёт задолженности и согласовали продажу квартиры из-под залога. Подготовили документы, нашли рыночного покупателя и организовали безопасные расчёты: необходимая сумма направлялась напрямую банку для полного погашения ипотеки, а оставшиеся деньги — собственнику после регистрации сделки.
Результат
Квартиру продали за 16,5 млн ₽ без срочного выкупа и существенного снижения цены. Сделку провели за 27 дней. Из полученной суммы полностью погасили задолженность перед банком — 10,2 млн ₽.
Дом с участком под запретом регистрационных действий
Московская область · городской округ Домодедово · двухэтажный дом 144 м², участок 8 соток
- Цена продажи — 12 600 000 ₽;
- Срок проведения сделки — 18 дня.
Ситуация
Из-за задолженности по предпринимательскому кредиту в размере 2 370 000 ₽ пристав наложил запрет регистрационных действий на дом и земельный участок. Два покупателя отказались от сделки после проверки ЕГРН. Собственник не располагал деньгами для погашения долга и опасался продажи имущества через торги по сниженной цене.
Что сделали
Проверили исполнительное производство, получили точный расчёт задолженности и согласовали порядок снятия запрета. Нашли покупателя, готового приобрести объект по рыночной цене. Часть оплаты по предварительному соглашению направили непосредственно на погашение долга, после чего получили постановление пристава и сняли запрет. Оставшуюся сумму разместили на безотзывном аккредитиве до регистрации перехода права собственности.
Результат
Дом выставили за 12,9 млн ₽ и продали за 12,6 млн ₽. Запрет сняли, задолженность полностью погасили, сделку зарегистрировали за 18 дней.
Таунхаус после развода: собственники не могли договориться
Московская область · городской округ Красногорск · таунхаус 134 м², участок 2 сотки
- Цена продажи — 25 800 000 ₽;
- Срок проведения сделки — 42 дня.
Ситуация
После развода бывшим супругам принадлежало по ½ доли таунхауса. Один собственник хотел продать объект как можно быстрее, чтобы приобрести отдельное жильё, а второй завышал цену и отказывался согласовывать показы. Самостоятельная продажа продолжалась почти пять месяцев, несколько покупателей отказались из-за конфликта между владельцами.
Что сделали
Провели анализ стоимости аналогичных объектов и показали собственникам реальный диапазон рыночной цены. Согласовали единую стоимость, порядок показов, сроки освобождения таунхауса и распределение денег. Все договорённости закрепили письменно. Для расчётов открыли аккредитив с отдельной выплатой каждому собственнику после регистрации перехода права.
Результат
Таунхаус выставили за 26,9 млн ₽ и продали за 25,8 млн ₽. Сделку провели за 42 дня, без продажи отдельных долей и существенной потери стоимости.
Квартира с детскими долями и материнским капиталом
Москва · район Некрасовка · 3-комнатная квартира, 73 м²
- цена продажи — 17 700 000 ₽;
- срок проведения сделки — 44 дня.
Ситуация
Квартира принадлежала родителям и двум несовершеннолетним детям. При её покупке использовался материнский капитал, поэтому детям были выделены доли. Семья планировала переехать в более просторное жильё в Московской области, но продать квартиру без разрешения органов опеки было невозможно. Первый покупатель отказался ждать согласования документов.
Что сделали
Проверили распределение долей и подобрали встречный объект площадью 86 м², в котором жилищные условия детей не ухудшались. Подготовили документы для органов опеки, согласовали одновременную продажу и покупку, а также закрепили выделение детям долей в новой квартире. Расчёты по двум сделкам провели через отдельные аккредитивы.
Результат
Квартиру выставили за 18,2 млн ₽ и продали за 17,7 млн ₽. Разрешение органов опеки получили, обе сделки зарегистрировали одновременно. Семья переехала в более просторную квартиру, а дети получили доли большей площади.
Апартаменты с неоформленной перепланировкой
Москва · Даниловский район · 2-комнатные апартаменты, 45 м²
- цена продажи — 26 400 000 ₽;
- срок проведения сделки — 27 дня.
Ситуация
Собственник изменил планировку: перенёс дверной проём и установил дополнительную перегородку. Изменения не были отражены в технических документах, а фактическая площадь отличалась от сведений ЕГРН. Первый покупатель планировал использовать кредитные средства, но банк отказался принимать объект. Собственнику предлагали только срочный выкуп со скидкой более 20%.
Что сделали
Получили архивные документы и сравнили их с фактической планировкой. Организовали техническое обследование, подтвердили отсутствие изменений несущих конструкций и подготовили новый технический план. После согласования перепланировки внесли актуальные сведения в ЕГРН и повторно представили объект на рассмотрение банка покупателя. Расчёты по сделке провели через аккредитив.
Результат
Апартаменты выставили за 27 млн ₽ и продали за 26,4 млн ₽ покупателю с привлечением кредитных средств. Собственнику не пришлось соглашаться на срочный выкуп и снижать стоимость на несколько миллионов рублей.
Квартира с неоформленным наследством
Москва · Даниловский район · 2-комнатные апартаменты, 45 м²
- цена продажи — 17 900 000 ₽;
- срок проведения сделки — 52 дня.
Ситуация
После смерти матери сын продолжил жить в квартире и оплачивать коммунальные услуги, но не обратился к нотариусу в установленный срок. Он считал, что регистрация по месту жительства автоматически подтверждает право собственности. Спустя четыре года выяснилось, что квартира по-прежнему оформлена на умершую владелицу, а оригинал договора приватизации был утрачен. Покупатели опасались возможного появления других наследников и отказывались вносить аванс.
Что сделали
Получили архивные документы и сравнили их с фактической планировкой. Организовали техническое обследование, подтвердили отсутствие изменений несущих конструкций и подготовили новый технический план. После согласования перепланировки внесли актуальные сведения в ЕГРН и повторно представили объект на рассмотрение банка покупателя. Расчёты по сделке провели через аккредитив.
Результат
Квартиру выставили за 18,5 млн ₽ и продали за 17,9 млн ₽ без срочного выкупа и значительного снижения стоимости.
Дом и участок с расхождениями в документах
Московская область · Раменский городской округ · дом 122 м², участок 8 соток
- цена продажи — 15 400 000 ₽;
- срок проведения сделки — 51 дня.
Ситуация
В ЕГРН площадь дома составляла 104 м², хотя после строительства тёплой пристройки фактическая площадь увеличилась до 122 м². Границы участка также не были точно установлены и частично пересекались с соседним участком. Банк покупателя приостановил одобрение объекта, а собственнику предложили срочный выкуп всего за 12,5 млн ₽.
Что сделали
Организовали кадастровые работы, согласовали границы с владельцем соседнего участка и устранили пересечение. Подготовили техническое заключение и новый технический план дома, оформили пристройку и внесли актуальные сведения в ЕГРН. После исправления документов повторно направили объект на проверку в банк покупателя и получили одобрение.
Результат
Дом выставили за 15,9 млн ₽ и продали за 15,4 млн ₽ покупателю с ипотекой. Собственник избежал срочного выкупа и сохранил почти 3 млн ₽ от стоимости объекта.
Апартаменты в залоге у частного инвестора
Москва · Хорошёвский район · апартаменты 40 м²
- цена продажи — 19 400 000 ₽;
- срок проведения сделки — 39 дня.
Ситуация
Собственник получил деньги на развитие бизнеса под залог апартаментов, но из-за снижения выручки допустил просрочку за три месяца. С учётом процентов и неустойки задолженность перед частным инвестором достигла 11,3 млн ₽. Инвестор направил уведомление о намерении обратить взыскание и предложил своего покупателя за 15,2 млн ₽, что было значительно ниже рынка.
Что сделали
Проверили договор займа и залога, получили окончательный расчёт задолженности и согласовали с инвестором самостоятельную продажу объекта. На период поиска покупателя зафиксировали сумму погашения, чтобы долг не продолжал увеличиваться. Нашли рыночного покупателя и организовали расчёты: задолженность перечислялась напрямую инвестору, а оставшаяся сумма — собственнику после снятия залога и регистрации сделки.
Результат
Апартаменты выставили за 20,2 млн ₽ и продали за 19,4 млн ₽. Долг полностью закрыли, залог сняли, а собственник сохранил более 4 млн ₽, которые потерял бы при продаже покупателю инвестора.
Квартира с запретами по уже погашенным долгам
Московская область · Балашиха · 2-комнатная квартира, 62 м²
- цена продажи — 11 800 000 ₽;
- срок проведения сделки — 44 дня.
Ситуация
При проверке квартиры обнаружили два запрета регистрационных действий по старым исполнительным производствам. Собственник погасил задолженности более года назад, но постановления о снятии ограничений не поступили в Росреестр. Покупатель уже получил одобрение ипотеки, однако банк отказался выходить на сделку до полного снятия запретов.
Что сделали
Нашли исполнительные производства, запросили платёжные документы и подтвердили отсутствие задолженности. Подготовили обращения судебным приставам и жалобы руководителям подразделений. Получили постановления об отмене ограничений, проконтролировали их передачу в Росреестр и удаление обеих записей из ЕГРН. На время оформления документов сохранили договорённости с покупателем.
Результат
Квартиру выставили за 12,2 млн ₽ и продали за 11,8 млн ₽. Оба запрета сняли, банк повторно одобрил объект, и сделка состоялась без срочного выкупа.
Дом с материнским капиталом, но без детских долей
Московская область · Пушкинский городской округ · дом 135 м², участок 7,8 сотки
- цена продажи — 25 800 000 ₽;
- срок проведения сделки — 49 дня.
Ситуация
Семья использовала материнский капитал для частичного погашения ипотеки. Кредит полностью закрыли, но родители не выполнили обязательство и не выделили доли двум детям. При продаже это обнаружил юрист покупателя: сделку остановили из-за риска её последующего оспаривания. Семья могла потерять покупателя и выбранный объект для переезда.
Что сделали
Получили сведения об использовании материнского капитала и рассчитали доли родителей и детей. Подготовили соглашение, зарегистрировали права детей на дом и земельный участок. Затем подобрали семье встречный объект большей площади, получили разрешение органов опеки и организовали одновременную продажу и покупку. В новом доме детям выделили доли большей площади и стоимости.
Результат
Дом выставили за 26,9 млн ₽ и продали за 25,8 млн ₽. Обязательства по материнскому капиталу выполнили, разрешение опеки получили, а обе сделки зарегистрировали одновременно.
Квартира под судебным запретом после развода
Москва · район Марьино · 3-комнатная квартира, 75 м²
- цена продажи — 23 200 000 ₽;
- срок проведения сделки — 67 дня.
Ситуация
Квартира была оформлена на мужа, но приобреталась в браке. После развода бывшая супруга подала иск о разделе имущества, а суд наложил запрет регистрационных действий. Стороны не могли договориться о цене и распределении денег. Судебный спор продолжался восемь месяцев, продать квартиру было невозможно, а оба собственника продолжали оплачивать отдельное жильё.
Что сделали
Провели оценку квартиры и организовали переговоры между бывшими супругами. Согласовали продажу объекта целиком, равное распределение денег и порядок проведения показов. Подготовили мировое соглашение, которое утвердил суд. После отмены обеспечительного запрета зарегистрировали по ½ доли за каждым собственником и нашли покупателя. Для расчётов открыли два аккредитива — отдельно на каждого продавца.
Результат
Квартиру выставили за 24,2 млн ₽ и продали за 23,2 млн ₽. Судебный спор прекратили, запрет сняли, а бывшие супруги получили деньги одновременно после регистрации сделки.
Таунхаус с тремя наследниками, один из которых жил за границей
Московская область · Ленинский городской округ · таунхаус 130 м², участок 1,7 сотки
- цена продажи — 30 000 000 ₽;
- срок проведения сделки — 63 дня.
Ситуация
После смерти отца таунхаус перешёл трём взрослым детям в равных долях. Два наследника жили в Московской области, третий — за границей и не зарегистрировал свою долю в ЕГРН. Владельцы по-разному оценивали стоимость объекта, поэтому самостоятельная продажа продолжалась почти год. Покупатели опасались неполного оформления наследства и отказывались вносить аванс.
Что сделали
Проверили наследственное дело, наличие других наследников и задолженностей по объекту. Организовали оформление консульской доверенности от собственника, находящегося за границей, и зарегистрировали его долю в ЕГРН. Согласовали с наследниками единую цену и порядок продажи. Для безопасных расчётов открыли три отдельных аккредитива — деньги каждому собственнику перечислялись напрямую после регистрации сделки.
Результат
Таунхаус выставили за 31 млн ₽ и продали за 30 млн ₽. Всем наследникам зарегистрировали права, личный приезд третьего собственника не потребовался.
Построенный дом не был зарегистрирован в ЕГРН
Московская область · муниципальный округ Истра · дом 180 м², участок 10 соток
- цена продажи — 25 900 000 ₽;
- срок проведения сделки — 74 дня.
Ситуация
Собственник построил дом для постоянного проживания, но зарегистрировал только земельный участок. Юридически дом площадью 180 м² не существовал: в выписке ЕГРН строение отсутствовало. Банк покупателя отказался принимать объект, а компании срочного выкупа оценивали его почти как участок с незарегистрированной постройкой — не более 18 млн ₽.
Что сделали
Проверили категорию земли, разрешённое использование участка и соблюдение градостроительных ограничений. Организовали обмеры дома, подготовили технический план и документы для постановки строения на кадастровый учёт. После регистрации права собственности получили отдельную выписку ЕГРН на дом и повторно направили объект на рассмотрение банка покупателя.
Результат
Дом выставили за 26,7 млн ₽ и продали за 25,9 млн ₽ покупателю с ипотекой. Собственник избежал срочного выкупа и сохранил около 8 млн ₽ стоимости объекта.
Таунхаус с просроченной ипотекой и иском банка
Московская область · Химки · таунхаус 160 м², участок 3,5 сотки
- цена продажи — 24 500 000 ₽;
- срок проведения сделки — 51 дня.
Ситуация
После потери основного дохода собственник перестал вносить платежи по ипотеке. Общая задолженность с просрочкой, процентами и судебными расходами достигла 16,8 млн ₽. Банк уже подал иск об обращении взыскания на таунхаус, первое заседание было назначено через три недели. Компании срочного выкупа предлагали за объект не более 20 млн ₽.
Что сделали
Получили в банке точный расчёт задолженности и согласовали продажу таунхауса до вынесения судебного решения. Банк предоставил письменное согласие на сделку и приостановил активные действия на период поиска покупателя. Нашли покупателя с собственными средствами и организовали расчёты: сумма долга перечислялась напрямую банку, оставшиеся деньги — собственнику после снятия ипотеки и регистрации перехода права.
Результат
Таунхаус выставили за 25,2 млн ₽ и продали за 24,5 млн ₽. Задолженность полностью погасили, банк отказался от иска, ипотеку сняли. Собственник получил почти на 4,4 млн ₽ больше, чем при срочном выкупе.
Арест доли одного собственника из-за долгов
Москва · район Отрадное · 3-комнатная квартира, 68 м²
- цена продажи — 23 400 000 ₽;
- срок проведения сделки — 49 дня.
Ситуация
Квартира принадлежала матери и взрослому сыну — каждому по ½ доли. Из-за долгов сына на его долю наложили запрет регистрационных действий. У матери задолженностей не было, но продать всю квартиру она тоже не могла. Покупатели не хотели связываться с арестованной долей, а отдельная продажа половины квартиры означала большую потерю стоимости.
Что сделали
Проверили исполнительные производства и получили точный расчёт задолженности — 2,1 млн ₽. Нашли покупателя на квартиру целиком и согласовали порядок погашения долга. Часть обеспечительного платежа по предварительному договору направили непосредственно на депозит ФССП. После погашения задолженности получили постановление пристава, сняли запрет и провели основную сделку через два отдельных аккредитива.
Результат
Квартиру выставили за 24,5 млн ₽ и продали за 23,4 млн ₽. Мать сохранила полную стоимость своей доли, а задолженность сына удержали только из причитающейся ему суммы.
АКТУАЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ
Недвижимость, которую
мы продаём сейчас
В каталоге представлены квартиры, апартаменты, таунхаусы и дома с земельными участками в Москве и Московской области. Посмотрите актуальные предложения, фотографии, характеристики, стоимость и условия покупки.
Если вы планируете продать свою недвижимость, каталог также покажет, как мы представляем объекты покупателям и организуем их продвижение.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ РАЗБОР
Получите сценарий продажи вашего объекта
Ответьте на несколько вопросов. Специалист оценит ограничения и объяснит, с чего лучше начать.
ЧАСТЫЕ ВОПРОСЫ
Коротко о
сложных сделках
Условия всегда зависят от документов и стадии ограничений. Здесь — основные ориентиры до индивидуального разбора.
Можно ли продать недвижимость, находящуюся в ипотеке?
Предварительно такую продажу можно рассмотреть. Порядок зависит от кредитора, остатка задолженности, наличия просрочек и стадии взыскания. Сначала мы запрашиваем точный расчёт и определяем допустимую схему сделки.
Что делать, если на объект наложен арест?
Сначала устанавливаем основание ареста, взыскателя и сумму требований. До снятия запрета переход права обычно зарегистрировать нельзя, поэтому порядок погашения и снятия ограничения согласовывается до поиска покупателя.
Вы выкупаете недвижимость самостоятельно?
Нет. Мы организуем продажу рыночному покупателю. Это занимает больше времени, чем выкуп, но позволяет избежать дисконта, который компания-покупатель закладывает за срочность и риски.
Можно ли погасить задолженность из денег покупателя?
В некоторых ситуациях возможно согласовать расчёты так, чтобы часть средств направлялась кредитору, а оставшаяся сумма — продавцу. Конкретная схема зависит от вида залога, кредитора и ограничений.
Можно ли получить деньги до продажи?
Да, возможность финансирования под залог продаваемой недвижимости рассматривается отдельно. Сумма, срок и стоимость определяются индивидуально после проверки объекта и существующих обязательств.
Какие документы нужны для предварительного разбора?
Обычно достаточно выписки ЕГРН, документа о приобретении объекта и документов по действующим залогам или ограничениям. На копии можно поставить водяной знак «Для проверки Raft-Service» и дату.
СЛОЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ - НАША СПЕЦИАЛИЗАЦИЯ
Сначала разберём ситуацию.
Затем предложим решение.
Москва, ул. Арбат, 54/2 стр. 1, офис 439 (метро Смоленская)
Тел.: 8 (999) 827-75-25
ООО «РАФТ ГРУПП» ИНН: 9731111506 (119002,Россия, г. Москва, ул. Арбат, 54/2 стр. 1, офис 439) кредитный брокер, являющейся официальным партнером кредитных организаций, предоставляющих займы и кредиты на основании действующего законодательства РФ. (Лицензии: АО «Банк ЖилФинанс» - №3138, ПАО «Совкомбанк» - №963, ПАО АКБ "Металлинвестбанк" - №2440, АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) - №2306, ООО Национальная фабрика ипотеки №3403, ПАО Банк Зенит №3255, АО «КБ ДельтаКредит» №3338, АО КБ «Интерпромбанк» №3266, ПАО «АК БАРС» Банк №2590, "Газпромбанк" (Акционерное общество) №354, ПАО «Почта Банк» №650, АО «Россельхозбанк» №3349, ПАО Московский кредитный банк №1978, АКБ Российский капитал (ПАО) №2312, АО Банк «Развитие Столица» №3013, ПАО Банк «АЛЕКСАНДРОВСКИЙ» №53, АО Норвик Банк №902, АКБ Держава №2738, ПАО «БАНК УРАЛСИБ» №2275, Банк ВТБ (ПАО) №1000).
Окончательные условия по кредиту зависят от финансового положения заемщика, возраста, семейного положения, финансовой дисциплины и других обстоятельств. Окончательное решение по кредиту принимается кредитной организацией на основании предоставленных оригиналов документов в соответствии с кредитной политикой кредитной организации.
В случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору кредитор оставляет за собой право осуществлять взыскание задолженности в досудебном порядке в строгом соответствии со статьей 15 ФЗ №353. На досудебном этапе: личные встречи, телефонные переговоры, почтовые отправления по месту жительства заемщика, телеграфные сообщения, текстовые, голосовые и иные сообщения.
Ставка по кредиту от 3,49% до 40% годовых в рублях. Срок кредитования от 1 года до 30 лет.